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浙江省商品房買賣合同示范文本

編號:浙F1-2008-1

●本示范文本及條文說明,在房地產開發企業售樓處公開展示,供當事人閱讀

●本示范文本制訂后新發布實施的法律政策,可向當地主管部門咨詢

浙江省商品房買賣合同示范文本

浙江省建設廳  

浙江省工商行政管理局

2008年12月8日

浙江省商品房買賣合同示范文本

合同雙方當事人:

出賣人:                                                    

注冊地址:                                                  

法定代表人:                     聯系電話:                

營業執照注冊號:                                            

企業資質證書號:                                            

委托代理人:                  地址:                        

郵政編碼 :               聯系電話:                        

委托代理機構:                                              

注冊地址:                                                  

法定代表人:                   聯系電話:                    

營業執照注冊號:                                            

企業資質證書號:                                            

郵政編碼:                    

買受人:                                                  

【本人】【法定代表人】姓名:               國籍            

身份證種類                 號碼                            

地址:                       聯系電話:                    

【委托代理人】【     】姓名:             國籍:              

地址:                                                    

郵政編碼:                 電話:                        

                                                       

                                                       

                                                       

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定,買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議:

第一條   項目建設依據

出賣人以            方式取得位于                          、

編號為               的地塊的建設用地使用權。載明該建設用地使用權來源的批準文件或合同是                          。該地塊總土地面積為                  。

出賣人經批準,在上述地塊上建設商品房,【建設項目名稱】【現定名】【暫定名】              。建設工程規劃許可證號為                  ,施工許可證號為                    。

第二條 商品房銷售的依據

買受人購買的商品房為【預售】【現售】商品房。預售商品房批準機關為              ,預售許可證號為                ;或者,現售商品房備案機關為                 ,備案號為                 。

第三條 買受人所購商品房的基本情況

買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房,其房屋平面圖見本合同附件一),為本合同第一條規定的項目中的:
  第     幢     單元         號房,或                        

                                  。建筑層數地上     層,地下     層,該商品房位于第     層。

該商品房土地使用權年限自      年    月    日至      年    

月    日。

該商品房的設計用途為         ,屬        結構,層高           。該商品房有陽臺      個,其建筑樣式(封閉式、非封閉式或其他)為                         。

該商品房相關節能措施、保溫工程保修期等信息說明:          

                                         。

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共        平方米。其中,套內建筑面積       平方米,應分攤的共有建筑面積          平方米(應分攤的共有建筑名稱及建筑面積清單見本合同附件二)。

除上述商品房買賣外,有出售(或贈送、出租等)車位、車庫、綠地或其他物業的,有關該物業買賣、贈與、租賃合同事項,雙方另行約定于本合同附件三。

第四條 建筑區劃內相關物業歸屬的約定

在該商品房所在的建筑區劃內,出賣人建設物業服務用房       平方米,坐落                       ,屬于業主共有。

下列物業屬于出賣人所有,出賣人可以另行出售、附贈或者出租,其他道路、綠地、場所、設施、房屋,屬于業主共有。

1、車位,                                                 。

2、車庫,                                                 。

3、                                                      

                                                           

                                                           

                                                           

                                                          。

城鎮公共道路、城鎮公共綠地,及依照有關規定、合同約定需要移交政府相關單位管理的物業,不屬前款約定范圍。

第五條  計價方式與價款

出賣人與買受人約定按下述第     種方式,計算該商品房價款(貨幣單位人民幣):
  1、按建筑面積計算,該商品房單價為每平方米                

元,總價款                            元。
    2、按套內建筑面積計算,該商品房單價為每平方米              

元,總價款                           元。
    3、按套(單元)計算,該商品房總價款為                      

               元。
    4、                                          。

按照物業管理有關法規、規章規定,需要交納新建物業專項維修資金的,首期交納標準為                /平方米(以相關部門確定并經當地政府批準后公布的標準為準)。該款項未包含在本條約定的總價款中,由出賣人統一代交,在物業交付時向買受人收取。

第六條 面積確認及面積差異處理

合同約定面積與產權登記面積有差異的,以產權登記為準。

1、當事人選擇【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積)作為計價方式時,商品房交付后,產權登記面積與合同約定面積發生差異, 雙方同意按以下方式處理:
  ①面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款。
  ②面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。
   買受人退房的,出賣人在買受人提出退房之日起         日內將買受人已付款退還給買受人,并按             利率付給利息。
   買受人不退房的,產權登記面積大于合同面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔,產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比=

產權登記面積-合同約定面積

合同約定面積

×100%

2、當事人選擇按套計價的,商品房交付后,產權登記面積與合同約定面積發生差異,約定按下列第      種方式處理:

①交付的房屋套型與設計圖紙一致,相關尺寸誤差不超過附件一房屋平面圖上標示的誤差范圍的,總房價款不變。

②                                                       。

第七條  付款方式及期限

買受人按下列第       種方式按期付款:

1、一次性付款                                        。
   2、分期付款                                          。
   3、其他方式                                          。

第八條  買受人逾期付款的違約責任

買受人如未按本合同規定的時間付款,按下列第       種方式處理:
  1、按逾期時間,分別處理(不作累加)。
  逾期不超過      日,自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之

    的違約金,合同繼續履行;
 ②逾期超過     日后,出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應付款的     %向出賣人支付違約金;出賣人愿意繼續履行合同的,合同繼續履行,自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之     (該比率應不小于第①項中的比率)的違約金。
  本條中的逾期應付款指依照本合同第七條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的,按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。
  2、                                                        
                                                            。

第九條  交付期限及條件

出賣人應當在       年    月    日前,將符合下列各項條件的商品房交付買受人使用:

1、建設工程經竣工驗收合格,并取得建設工程竣工驗收備案證明;

2、取得法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或準許使用文件;

3、用水、用電、用氣、道路、             等,具備商品房正常使用的基本條件;

4、                                             。

但如遇到下列特殊原因,除雙方協商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據實予以延期:

1、遭遇不可抗力,且出賣人在發生之日起        內告知買受人的。
  2、                                                        。
   3、                                                        。

第十條  出賣人逾期交房的違約責任

除本合同第九條規定的特殊情況以外,出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用,按下列第     種方式處理:

1、按逾期時間,分別處理(不作累加)。

①逾期不超過    日,自本合同第九條規定的最后期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之      

的違約金,合同繼續履行;

②逾期超過     日后,買受人有權解除合同。買受人解除合同的,出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起     天內退還全部已付購房款,并按買受人累計已付購房款的     %向買受人支付違約金;買受人要求繼續履行合同的,合同繼續履行,自本合同第九條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之     (該比率應不小于第①項中的比率)的違約金。
  2、                                                      
                                                       。

第十一條  規劃設計變更的約定

經規劃設計單位同意、規劃行政主管部門批準的規劃設計變更,導致下列情形(一般為影響到買受人所購商品房質量或使用功能等)之一的,出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內,書面通知買受人:

1、該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化。

2、                                                        。

3、                                                       。
  買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復,未按期作出書面答復的,視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的,買受人有權退房。
  買受人退房的,出賣人須在合同解除之日起      天內將買受人已付款還給買受人,并按      利率(不低于買受人購房貸款利率)付給利息;買受人不退房的,雙方應當在通知到達之日起       日內另行簽訂補充協議。

                                                           
                                                       。

第十二條  交接

商品房達到交付使用條件后,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時,出賣人應當出示本合同第九條規定的證明文件,并簽署房屋交接單。在簽署房屋交接單前,出賣人不得拒絕買受人查驗房屋。所購商品房為住宅的,出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

商品房交付使用時,買受人對房屋及裝修質量,公共設施、設備質量提出異議的,出賣人應當給予解釋和說明,仍不能達成一致意見的,雙方委托                              進行質量檢測。雙方對檢測費用墊付和結算約定為                                                

                                                 。檢測結果為合格的,出賣人書面通知的交付日期視為交付;檢測單位提出返修意見的,出賣人應當按要求返修,并承擔賠償責任。

由于買受人原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理:

                                                           
                                                       。

第十三條  抵押與相關債權債務

與本合同商品房有關的土地使用權及在建工程存在抵押情形的,出賣人將相關情況(登記機關、抵押當事人、債務人、被擔保的主債權的數額、登記時間等)告知如下:                                        

                                                       。

出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因,造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的,由出賣人承擔全部責任。
                                                     。

第十四條  出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任

雙方將該商品房的裝飾、設備標準約定于本合同附件四,如為精裝修房,雙方應當約定裝修使用的主要材料和設備的品牌、產地、規格、數量等內容。

出賣人交付的商品房,應當符合約定的裝飾、設備標準。達不到約定標準的,出賣人補償裝飾、設備差價,并承擔違約責任如下:        

                                                     。

第十五條  出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的除第九條已經約定為交付條件外的下列基礎設施、公共配套建筑,按以下日期達到使用條件:
   1、                                                     。

   2、                                                     。
   3、                                                     。
   4、                                                     。
   5、                                                     。

如果在規定日期內未達到使用條件,雙方同意按以下方式處理:

   1、                                                     。
   2、                                                     。
   3、                                                     。

第十六條   關于產權登記的約定

購買商品房,當事人可以申請預告登記。就該商品房預告登記有關事項,當事人約定于附件五。

出賣人負責辦理土地使用權初始登記,取得《土地使用權證書》或土地使用權證明。出賣人負責申請該商品房所有權初始登記,取得該商品房《房屋所有權證》。

出賣人承諾于      年      月      日前,取得前款規定的土地、房屋權屬證書,交付給買受人。買受人【自行】【委托出賣人】辦理該商品房轉移登記。

出賣人不能在前款約定期限內交付權屬證書,雙方同意按照下列約定處理:

1、約定日期起        日內,出賣人交付權屬證書或登記證明的,按已付房價款的            承擔違約責任;

2、約定日期起         日以后,出賣人仍不能交付權屬證書或登記證明的,雙方同意按下列第       項處理:

①買受人退房,出賣人在買受人提出退房要求之日起      日內將買受人已付房價款退還給買受人,并自約定日期至實際退款日止,按日向買受人支付已交付房價款         的違約金。

②買受人不退房,出賣人自約定日期至實際交付權屬證書或登記證明之日止,按日向買受人支付已交付房價款       的違約金。

建筑區劃內依法或依照約定屬于全體業主共有的公共場所、共用設施和物業服務用房等房屋,由出賣人在申請房屋所有權初始登記時一并申請登記。商品房交付時,出賣人應當將登記相關信息書面告知買受人。

第十七條  《消費者權益保護法》實施辦法規定的退房情形

凡符合《浙江省實施<中華人民共和國消費者權益保護法>辦法》第二十八條第一款退房條件要求退房的,買受人可以選擇按該《辦法》第二十八條第三款或本合同約定的辦法進行處理。

第十八條  保修責任

商品房實行保修制度。有關該商品房主要的保修范圍、保修期限和保修責任,雙方約定于本合同附件六。

買受人購買的商品房為住宅的,出賣人自商品房交付使用之日起,按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任?!蹲≌|量保證書》應當包含本合同附件六約定的主要內容。

在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題,出賣人應當履行保修義務。出賣人不及時履行保修義務的,買受人可以自行維修,費用由出賣人承擔。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞,出賣人不承擔責任,但可協助維修,維修費用由購買人承擔。
  約定住宅保修責任,應當符合《浙江省實施<中華人民共和國消費者權益保護法>辦法》第二十九條的有關規定。

第十九條  商品房相關事項約定

雙方可以就下列事項約定:

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權                           ;

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權                         ;

3、該商品房所在樓宇的命名權                               ;

4、該商品房所在小區的命名權                               ;

5、                                                       ;

6、                                                       。

第二十條   房屋交付使用后相關權利義務約定

買受人的房屋僅作             使用,買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外,買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施,并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。
  出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。

第二十一條  前期物業管理

  出賣人已經選聘                                      從事該商品房所在的物業管理區域的前期物業管理。買受人同意本合同附件七的《業主臨時管理規約》、《前期物業服務合同》主要內容。

第二十二條   本合同在履行過程中發生的爭議,由雙方當事人協商解決;協商不成的,按下述第     種方式解決:

1、提交         仲裁委員會仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第二十三條 本合同未盡事項,可由雙方約定后簽訂補充協議(附件八)。

第二十四條  合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內,空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十五條  本合同連同附件共     頁,一式    份,具有同等法律效力,合同持有情況如下:
  出賣人     份,買受人     份,          份,            份。

第二十六條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十七條 商品房預售的,自本合同簽訂之日起30天內,由出賣人向                         申請登記備案。
                           

出賣人(簽章):                     買受人(簽章):

【法定代表人】:                  【法定代表人】:
【委托代理人】:                  【委托代理人】:
      (簽章)                        【          】:
                                                 (簽章)


   月                         年  月            
簽于                                       簽于

附件一:房屋平面圖

附件二:應分攤的共有建筑說明

附件三: 其他物業買賣、贈與、租賃協議書

(該物業的名稱、面積或尺寸、物業及占用土地的權屬狀況、價款與結算、交付、違約責任等)

附件四:裝飾、設備標準

(如為精裝修房,應當約定主要材料和設備的品牌、產地、規格、數量等內容)

 1、外墻:
 2、內墻:
 3、頂棚:
 4、地面:
 5、門窗:
 6、廚房:
 7、衛生間:
 8、陽臺:
 9、電梯:
 10、其它:

附件五:有關購買該商品房預告登記的約定

根據《房屋登記辦法》有關規定,預購商品房或購買商品房現房,當事人可以申請預告登記。

就乙方購買該商品房有關預告登記事項,雙方約定如下:

一、本商品房為【預售】【現售】商品房,由【出賣人與買受人】【買受人】向當地房屋登記機構申請預告登記。

二、由出賣人與買受人共同申請預告登記的,雙方約定于【商品房買賣合同(預售)備案】【商品房買賣合同(現售)簽訂】之日起        

日內申請登記。

出賣人未按約定申請預告登記的,買受人可以單方申請預告登記。

三、申請預購商品房預告登記時,由出賣人提交下列資料中的第

            項,買受人提交下列資料中的第            項。

  1、登記申請書;

  2、申請人的身份證明;

3、已登記備案的商品房預售合同;

4、當事人關于預告登記的約定;

5、其他必要材料。

四、購買商品房現房,申請房屋所有權預告登記時,由出賣人提交下列資料中的第          項,買受人提交下列資料中的第         項。

  1、登記申請書;

2、申請人的身份證明;

3、房屋所有權轉讓合同;

4、轉讓方的房屋所有權證書或者房地產權證書;

5、當事人關于預告登記的約定;

6、其他必要材料

五、其他有關事項約定如下:

出賣人(簽章):                   買受人(簽章):

 月    

附件六:保修責任主要條款

附件七:《業主臨時管理規約》、《前期物業服務合同》的主要內容

附件八:補充協議內容

浙江省商品房買賣合同示范文本說明

一、商品房買賣合同與商品房買賣合同示范文本

1、什么是商品房買賣合同。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。商品房買賣合同,就是合同當事人以特定商品房為買賣標的物,約定相關權利義務的協議。

2、為什么要制訂商品房買賣合同示范文本。合同訂立遵循當事人意思自由原則,在法律規定的范圍內,當事人可以就標的物、數量、質量、價款及結算方式、履行期限、違約責任、解決爭議方法等內容,自由協商達成協議。因此,商品房買賣合同完全可以由當事人雙方自由協商、簽訂,訂立后的合同按規定報相關主管部門備案即可。但是,商品房是一種特殊商品,建設周期長,涉及政策多,有些當事人特別是購房人對相關專業知識、法規政策不甚了解,有鑒于此,建設部、國家工商行政管理局早在1995年就制訂了商品房買賣合同示范文本。以國家版的示范文本為基礎,省建設廳、省工商行政管理局于1996年制訂了適用于本省的商品房買賣合同文本,并于2000年作了修改。今年,根據有關法律、法規,及各方面提出的建議,省建設廳、省工商行政管理局對原文本又進行了修改,形成現在的文本。

3、示范文本說明與合同解釋。為了便于當事人使用本示范文本,我們對有關條款內容和專業用詞的含義作了說明。

當事人認為條文內容或用詞容易產生歧義的,可以修改。對未涉及的內容,經協商一致,可以補充。在簽訂合同以后,未被修改的示范文本內容就轉化為合同內容,此后,當事人若理解不一,屬于民事爭議范圍,行政機關無權再作解釋。

二、雙方當事人 、委托代理機構

1、出賣方和委托代理機構。商品房合同雙方當事人,指出賣人和買受人。出賣人是特定的房地產開發企業,法律、行政法規對設立房地產開發企業的條件及資質等級的核定作了明確規定。文本中的“法定代表人”是指出賣人即房地產開發企業的法定代表人,“委托代理人”是受企業法定代表人委托,有權進行洽談、訂立商品房合同的人。

房地產開發企業如果不是自行銷售,而是委托其他企業如房地產經紀公司、房地產銷售代理公司等代為銷售的,應當填寫文本中的“委托代理機構”名稱及相關內容。

2、買受人。商品房的買受人是一般民事主體,包括公民、法人及其他組織。買受人的資格條件適用民法、合同法的規定,除了外銷商品房外,沒有特別的限制。買受人為多人的,應當列明;約定購買的商品房按份共有的,還應當約定各自的份額。

三、第一條中建設用地使用權取得方式

建設用地使用權取得方式分為出讓(包括拍賣、招標等方式)和劃撥。建設用地使用權取得方式不同,建成后的房屋,其享有的權利或發生房地產交易時適用的政策也不同,因此,合同中有必要注明該項內容。至于出讓或劃撥土地上建造的房屋,在使用或轉讓中有哪些不同的政策規定,可以查閱《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號發布,1990年5月19日起施行)等相關法規和政策的規定。

四、第一條中的規劃許可證

  《城鄉規劃法》規定,在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的,應當申請辦理建設工程規劃許可證,未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的,應承擔相應的法律責任。建設工程規劃許可證,是確認整個住宅小區或建筑物產權的憑證之一,而整個住宅小區或建筑物的產權清晰,又是每一套商品房進行產權登記的基礎。因此,商品房買賣合同簽訂前,應當了解相關的情況,并在合同上作記載。

五、第二條中的預售和現售

1、商品房預售。預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買賣人,并由買受人支付定金或者價款的行為。商品房預售條件,《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房品房預售管理辦法》作了規定。主要包括:①已交付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書;②持有建設工程規劃許可證;③投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并確定施工進度和竣工交付日期;④向房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售。

2、商品房現售?,F售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品出售給買受人,并由買受人支付價款的行為。建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定了商品房現售的條件,主要包括主體資格合法、取得土地使用權證、持有規劃許可證和施工許可證、通過竣工驗收、拆遷安置已經落實、配套基礎設施具備交付條件或已確定施工進度和交付日期、物業管理方案已經落實等方面。采用商品房現售的方式,交付日期、建筑面積、商品房質量、配套設施建設情況等已經確定,不可預見的風險相對較小。

六、第三條中的土地使用年限、設計用途

  1、土地使用年限?!冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》等法規、規章規定了各類用途(分居住、工業、商業等)的土地使用權出讓最高年限。每一宗建設用地使用權出讓時,土地管理部門在法定的最高年限內,確定具體使用年限。一個建設項目可能包含多種用途的物業,相應的土地使用年限往往不同,在填寫“該商品房土地使用年限”時應予注意。

  2、設計用途。設計用途一般包括住宅用房、商業用房、辦公用房等類別,具體由城市規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證中具體確定。

七、第三條中的建筑面積

  1、合同約定的建筑面積。該建筑面積,一般即為設計單位在設計圖紙上標示的建筑面積,由設計單位按照《建筑工程建筑面積計算規范》的有關規定經計算得出。在有的地方,實行房產建筑面積預測制度,該建筑面積按照房產測繪單位提供的預測面積確定。

  2、產權登記的建筑面積。產權登記的建筑面積,是指由房產測繪單位依據《房產測繪規范》等規范和有關規定進行測繪,經房地產行政主管部門審核后確定的建筑面積。

3、《建筑工程建筑面積計算規范》、《房產測量規范》有關建筑面積計算規則的區別?!督ㄖこ探ㄖ娣e計算規范》適用于建筑工程量和工程造價的計算,規劃工程許可證記載的建筑面積,一般也依據該規范經計算得出?!斗慨a測量規范》適用于房屋(套、單元和幢)建筑面積的測量、計算。上述兩個規范關于建筑面積的計算口徑不盡相同,涉及計算規則不同的主要部位有:設備管理層、凈高低于2.20m的空間、封閉陽臺、雨篷和自動扶梯等。

建設項目如果包含遇到上述的建筑部位、建筑形式,就會出現建筑工程完全按圖施工,但產權登記面積與規劃工程許可證記載面積不一致的現象。遇到這種情況,出賣人應當事先予以說明,并明確由此而出現的建筑面積變動是否適用本合同第六條的規定。

4、套內建筑面積。套內建筑面積,是指產權單元的權界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。

5、應分攤的共有建筑面積。房屋建筑面積,包括套內建筑面積與應分攤的共有建筑面積。應分攤的共有建筑面積一般包括電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛室等,以及其他在功能上為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積,還包括套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)水平投影面積1/2的建筑面積。有關共有建筑面積的確認、分類、內容、分攤公式、計算方式等,參見《房產測量規范》(GB/T17986-2000)、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則(試行)》(浙建房〔2007〕51號)的相關內容。

八、第四條中的建筑區劃內相關物業歸屬約定

1、建筑區劃?!段餀喾ā肥褂昧私ㄖ^劃的概念,但對如何確定建筑區劃范圍沒有明確。一般認為,建筑區劃應當以宗地紅線內規劃行政主管部門批準的建設工程規劃總平面圖為基礎,考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素確定。分期建設或者由兩個以上單位共同開發建設的項目,其設置的附屬設施設備是共同的,應當作為一個建筑區劃。有一些省、市,規定建筑區劃由當地物業主管部門確定,出賣人按照主管部門確定的范圍,列舉該建筑區劃內的各類物業,便于當事人作出約定。

  2、建筑區劃內相關物業歸屬?!段餀喾ā返谄呤粭l規定:“建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外;建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、共用設施和物業服務用房,屬于業主所有?!钡谄呤l第二款規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?!币虼?,建筑區劃內的道路、綠地、公共場所、公共設施、物業管理用房、車位、車庫等的歸屬,存在多種可能,有必要在商品房銷售階段進行明確約定。出賣人提供建筑區劃內各類物業清單后,由當事人按照法規政策規定、土地出讓合同條件、規劃設計要求以及投資建設的實際情況等,對其物權歸屬作出具體約定。

九、第五條中的新建物業首期專項維修資金

1、物業專項維修資金的性質和用途。物業專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造?!段飿I管理條例》(國務院令第379號公布,2007年8月26日修訂)第五十四條第一款規定:“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金?!薄墩憬∥飿I管理條例》第四十八條也作了內容基本相同的規定。

2、新建物業首期專項維修資金的交納標準和方式。《浙江省物業專項維修資金管理辦法》(浙政發〔2007〕19號)第六條規定:“新建物業首期專項維修資金,由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。交存的標準為當地房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%至8%。具體比例由設區的市、縣物業主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定,報經設區的市、縣人民政府批準后公布?!钡诎藯l第二款規定:“新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前,按照物業總建筑面積和本辦法第六條的規定交存專項維修資金,待物業交付時向業主收取?!?/span>

十、第五條中的計價方式與第六條中的面積差異處理

1、計價方式與面積差異處理。計價方式與面積差異處理緊密聯系,一般地,選擇建筑面積計價或套內建筑面積計價,才需要在合同中約定面積發生差異時的處理辦法;而選擇按套計價方式,表明當事人同意即使建筑面積發生差異也不調整總價款。

2、按建筑面積計價和按套內建筑面積計價。按建筑面積計價,是商品房計價的一種基本方式。由于建筑物實際建造與設計圖紙間的差異,以及應分攤的共有建筑項目及分攤方法的不確定性,合同約定的建筑面積與產權登記的建筑面積容易出現差異。按套內建筑面積計價,是建設部、國家工商行政管理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一種計價方式。由于構成相對簡單,套內建筑面積發生變化的情況較少,發生變化時,幅度也較小。

示范文本第六條的相關內容,來源于最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《浙江省實施<中華人民共和國消費者權益保護法>辦法》、《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號發布)的有關規定。

3、按套計價。雖然,選擇按套計價即包含建筑面積發生差異時不調整總房價款的含義,但這需要一個前提,即交付的房屋與設計圖紙基本一致。為此,《商品房銷售管理辦法》規定,按套計價的商品房,出賣人應當在合同中附平面圖,平面圖應當標明詳細尺寸,當事人應當約定尺寸誤差的范圍。房屋交付時,套型與設計圖紙一致,相關尺寸在約定誤差范圍內,總房價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍,當事人應當約定具體的處理方式,示范文本留有空白行供填寫。

十一、第八條中的逾期付款的違約責任

1、買受人逾期付款承擔的違約責任,當事人可以在法律規定的范圍內自由約定。文本中提供的方式,可供當事人選擇。

  2、文本中提供的方式,按逾期的時間長短,分兩種情形。一種是合同繼續履行,按照逾期付款額、逾期時間和約定的利率,計算違約金。一種是逾期超過了約定的期日,出賣人有權選擇解除合同。多少期日作為區分兩種不同情況的標準,由當事人約定。買受人逾期付款的行為有否影響到出賣人合同目的和合同利益的實現,是確定該期日長短時應當考慮的主要因素之一。出賣人有權選擇解除合同,當然也可以同意合同繼續履行。

3、分期付款逾期,是否也適用對總價款逾期的處理方法,當事人可另作約定。分期付款中某一期或若干期的應付款逾期,比總價款少,在確定多少期日出賣人有權解除合同的時候,可以考慮這一因素。

十二、第九條中的交付條件

1、竣工驗收合格?!督ㄖā返诹粭l規定,建設工程竣工驗收合格后,方可交付使用;未經驗收合格或者驗收不合格的,不得交付使用?!督ㄔO工程質量管理條例》(國務院令第279號,2000年1月30日發布施行)規定,建設單位收到建設工程竣工報告后,應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格后,方可交付使用。建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內,將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的,責令停止使用,重新組織竣工驗收?!斗课萁ㄖこ毯褪姓A設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(建設部令78號發布,2000年4月4日起施行)規定,備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件,驗證齊全后,應當在工程竣工驗收備案上簽署文件收訖。

按照上述法律、法規的規定,開發企業組織有關單位進行商品房所在建設項目的竣工驗收,經驗收合格,報建設行政主管部門備案;備案機關在竣工驗收備案文件上簽署文件收訖,并在規定時間內,未提出重新組織竣工驗收的,即可認為該商品房“經竣工驗收合格”。

2、消防、人防等驗收。消防、人防等工程是建設工程的有機組成部分,但由于技術規范、管理等方面的特殊性,在有的地方,消防、人防等工程驗收單獨進行,單獨出具驗收意見,為避免因驗收具體內容理解不同而產生糾紛,需要對此進行明確約定。

3、規劃確認書?!冻青l規劃法》第四十五條第一款規定:“縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實?!闭憬〗ㄔO廳發布的《浙江省建設工程竣工驗收規劃認可辦法(施行)》(浙建法〔2007〕4號)對申請竣工驗收規劃認可的條件、程序、審核標準等作了具體規定。

十三、第十條中的逾期交房

1、逾期交付。交付時間是商品房買賣合同的主要內容之一,示范文本第九條中,買賣雙方約定了交付期限。按期交付商品房,是出賣人應當履行的合同義務,延期交房,應當承擔合同責任,具體由買賣雙方約定。

2、按延期交付時間長短確定合同責任。文本中提供的“方式1”按照延期交付的時間長短,分兩種情況約定。一種是合同繼續履行,由出賣人支付違約金,違約金按已付款的約定比例支付。另一種是買受人有權選擇解除合同。解除合同的,出賣人應當退還已經收取的房價款,并按已經收取的房價款的一定比例支付違約金。當然,買受人也可以選擇合同繼續履行,由出賣人支付違約金。

3、免責事由。文本第九條第二款有關如遇不可抗力出賣人可以據實延期等內容,屬于免責事由。免責事由,是指當事人對其違約行為免于承擔違約責任的事由。免責事由分為法定免責事由和約定免責事由。不可抗力是法定免責事由,意指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況,一般包括自然災害(如臺風、洪水)、政府行為(征收、征用)、社會異常事件等。為明確起見,對政府行為、社會異常事件等是否為免責事由,雙方可以約定。當事人認為需要約定為免責事由的其他情況,也可以約定。

十四、第十一條中的規劃、設計變更

  1、規劃設計變更的程序。規劃設計方案批準以后,因發生新的情況,為公共利益需要等,確需變更原規劃設計方案時,應當報請原審批機關同意。按照《行政許可法》等法律法規的規定,如果涉及他人重大利益關系的,行政機關在作出變更決定前,應當按照法律的規定履行告知、聽證等程序。

  2、買受人的權利。經行政機關審批后的規劃設計變更方案,出現約定情況的,房地產開發企業應當在有關部門批準同意之日起10日內通知買受人,買受人有權作出是否退房的決定。這些約定的情況,一般為對買受人所購商品房質量或使用功能等方面造成影響的,由雙方具體約定。

十五、第十二條中交付時應當提交的證明和交付程序

  1、交付時出賣人應當提交的證明。出賣人通知買受人辦理交付手續,應當事先準備商品房已達到交付使用條件的證明,主要有:①合同第九條規定的建設工程竣工驗收備案證明;②法律、行政法規規定由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或準許使用文件(如果相關內容已包含在竣工驗收備案證明中,可以免除);③由房產測繪機構測繪并經當地房屋權屬登記機關審核的測繪成果表。當交付的商品房為住宅時,出賣人還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、交付程序。一般包括:第一,通知。出賣人認為商品房達到交付條件后,應當向買受人發出書面通知書。第二,查驗。買受人在接收前,有權按照合同約定對房屋進行查驗,如果發現所交付的商品房和小區配套設施不符合合同約定的,應當以書面形式向出賣人提出異議,出賣人認為異議成立的,應當予以修復整改或采取雙方同意的其他處理方式。如果買賣雙方對所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見的,可協商解決,協商不成的,按照合同約定的方式向人民法院起訴或向仲裁機關申請仲裁。第三,簽署交接單。如果買受人確認所交付的房屋符合法律規定和合同約定,出賣人也已確認買受人按合同約定履行了付款義務,雙方應當簽署房屋交接單。

  3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。建設部于1998年下發了《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》,規定自1998年9月起,開發企業交付商品住宅時應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?!蹲≌|量保證書》的內容一般包括:①工程質量監督部門核驗的質量等級;②地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;③正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期;④用戶保修的單位、答復、處理時限等?!蹲≌褂谜f明書》內容一般包括:①開發、設計、施工、監理單位名稱;②結構類型;③裝修、裝飾注意事項;④上下水、電、燃氣、通信、消防等配置說明;⑤有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;⑥門窗類型及使用注意事項;⑦配電負荷;⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;⑨其他需要說明的事項等。

十六、第十三條中的土地使用權及在建工程抵押情況

房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供履行擔保的行為。根據《物權法》第一百八十條的規定,建設用地使用權、正在建造的建筑物可以抵押。因此,商品房預售時,土地使用權或在建工程可能存在抵押的情形。買受人在簽訂商品房買賣合同前,應當了解所購的商品房及與該商品房相關的土地使用權、在建工程抵押情況,開發企業應當如實告知有關內容。為此,文本第十三條第一款提供了空行,供當事人記載相關情況。

十七、第十五條中的基礎設施、公共配套建筑

1、相關基礎設施、公共配套建筑。相關基礎設施,一般是指與住宅小區或其他建筑相配套的供水、供電、燃氣、通訊、有線電視、道路、綠化等設施。公共配套建筑,是指與住宅小區或其他建筑相配套的教育、商業、服務、管理用房等建筑?;A設施、公共配套建筑的具體項目及達到使用條件的時間,由合同雙方根據實際情況約定。出賣人應當按照經批準的規劃設計方案,向買受人介紹相關的基礎設施和公共配套建筑規劃設計和建設的有關情況。

2、在規定日期內未達到使用條件的處理方式。供水、供電、道路等未在規定日期內達到使用條件,影響商品房正常使用的,已經列為第九條交付條件,如果違約,應按照第十條規定承擔逾期交房的違約責任;除此之外的一些項目未在規定日期內達到使用條件,但不影響商品房正常使用的,可以約定由出賣人支付一定數額的違約金。

十八、第十六條中的產權登記

1、產權登記的程序。根據《房屋登記辦法》(建設部令第168號發布,2008年7月1日起施行)第三十一條、第三十二條、第三十三條的有關規定,商品房竣工后,先由房地產開發企業申請房屋所有權登記。需要提交的資料有登記申請書、身份證明、建設用地使用權證明、建設工程符合規劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告及其他必要材料。符合條件的,房屋登記機構予以登記,將申請登記事項記載于房屋登記簿,并根據房屋登記簿的記載,繕寫、發放房屋權屬證書。

初始登記完成后,買受人申請房屋所有權轉移登記。需要提交的資料有登記申請書、身份證明、房屋所有權證、買賣合同及其他必要資料。

2、出賣人不能按期取得權屬證書的處理辦法。從買受人申請房屋轉移登記需要提交的材料看,出賣人及時申請房屋初始登記、取得房屋所有權證,并交付給買受人,是最重要的一個環節。文本第十六條第二款,由當事人約定出賣人取得房屋權屬證書、交付給買受人的時間。出賣人不能在約定時間內取得權屬證書、交付給買受人的,出賣人應當承擔相應的責任。具體的責任承擔方式由雙方約定。

十九、第十七條中的法定退房情形

  《浙江省實施<中華人民共和國消費者權益保護法>辦法》第二十八條的規定內容如下:

  房地產經營者應當嚴格執行有關商品房管理的法律、法規。經營者有下列行為之一的,應當根據消費者的要求負責退房,并承擔其他民事責任:

(一)未取得預售許可證預售商品房的;

(二)將未經竣工驗收(包括建筑工程質量驗收和按規定必須的綜合驗收)合格的商品房交付使用的;

(三)商品房建筑面積、使用面積、結構、朝向、樓層、交付時間等違反合同約定的;

(四)未在約定時間內提供辦理契稅證、房屋所有權證和土地使用證的所有材料,或者未在委托辦理協議約定的時間內辦妥上述證件的;

(五)小區綠化率、房屋間距、容積率等外部環境以及其他配套設施與承諾(包括構成要約的商業廣告)不相符的,但因國家建設需要致使規劃改變的除外。

前款第(三)項、第(五)項所列事項可以約定相應的誤差幅度或者調整范圍,并在商品房銷售合同中標明。商品房面積超過合同約定允許誤差上限,消費者未要求退房的,經營者不得要求消費者支付超過部分面積的價款;商品房面積不足合同約定允許誤差下限,消費者未要求退房的,經營者應當退回不足部分面積的價款,并按不足部分面積價款的一倍賠償消費者的損失。

根據本條第一款規定退房的,遇價格下降時,按原價格退還房款;遇價格上漲時,按同類地段同類商品房標準的新價格退還房款。

二十、第十八條中的保修責任

有關法規、規章對商品房保修的責任及要求作了規定,買賣雙方可以在法規規定的基礎上,結合商品房的具體情況,約定保修事項,載明于附件五。有關法規、規章規定的主要內容介紹如下:

1、開發經營條例的相關規定?!冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》(國務院令第248號)第三十一條規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。保修期內,因房地產開發企業對商品房進行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任。

2、浙江省消法實施辦法的相關規定?!墩憬嵤?lt;中華人民共和國消費者權益保護法>辦法》第二十九條規定:商品房實行質量保修制度。在正常使用條件下,屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏保修期不低于八年,其他部位的保修期限按國家規定執行;保修期限自商品房交付消費者之日起計算。在保修期限內,發生地基下沉、房屋傾斜、墻體開裂等嚴重質量問題的,或者屋面、墻面、地面等部位發生質量問題經兩次修理仍不能正常使用的,經營者應當根據消費者的要求按本辦法第二十八條第三款規定負責退房并賠償損失。保修期限內的維修費用(包括公共部位的維修費用)由經營者承擔,不得使用物業維修專項資金。

3、建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(建房〔1998〕102號)規定了地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;在正常使用情況下,屋面防水3年;墻面、廚房和衛生地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;衛生潔具1年;燈具、電器開關6個月。其他部位、部件的保修期限,由房地產開發企業和用戶自行約定。

二十一、第二十二條中的爭議解決方式

   1、爭議解決的途徑?!逗贤ā返谝话俣藯l規定,當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的,可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或仲裁協議無效的,可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁定、調解書;拒不履行的,對方可以請求人民法院執行。

  2、或裁或審制度。仲裁是指發生爭議的當事人,根據其在爭議發生前或爭議發生后所達成的協議,自愿將該爭議提交仲裁機構裁判的爭議解決制度和方式。有效的仲裁協議即可排除法院的管轄,只有在沒有仲裁協議或仲裁協議無效的情況下,法院才可以行使管轄權。

二十二、示范文本第二十七條中的合同備案

  《城市房地產管理法》第四十四條第二款規定:“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案?!薄冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》第二十七條進一步明確:“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內,到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案?!?/span>

實行商品房預售合同備案制度,行政機關可以對合同內容進行監督,也可以防止一房多售等損害買受人合法利益的現象。我省部分市縣房地產主管部門已經啟用商品房網上合同簽訂和備案系統,方便了當事人辦理合同備案手續。

                             浙  江  省 建 設 廳

浙江省工商行政管理局

二○○八年十二月八日



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